7226 Sayılı Kanun’un İş Yeri Kiralarına Etkisi

Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de etkili olan ve yayılımı devam eden Coronavirus 2019’un (“Covid-19”) olumsuz etkilerini en aza indirmek için alınan önlemler doğrultusunda; 26/03/2020 tarih ve 31080 (Mükerrer) Resmi Gazetede 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) yayınlanmıştır.

Ülkemizdeki Kovid-19 salgını sonrasında çıkarılan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi şu şekildedir; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”.

Kiracının ve kiraya verenin yükümlülüklerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Türk Borçlar Kanunu”) 313. maddesi ve devamı maddelerinde kiracının borçları yer almaktadır. Buna göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Türk Borçlar Kanunu’nun, kira ödemelerine ilişkin ifa zamanı bakımından düzenlenmesi ise 314. Maddede yer almaktadır, buna göre; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”Kiracının yukarıda yer verilen maddeler kapsamında anılan borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödememesi durumunda ise; Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine göre; kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verecektir. Kiraya veren, ayrıca, bu yazılı bildiriminde,  kira bedelinin kiracıya tanınan bu süre içerisinde de ödenmesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. fıkrasına göre, Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (bkz. TBK. m. 313). Kira bedelinin ödenmemesi, gerekli diğer şartların da bulunması durumunda, kiracının borçlu temerrüdüne düşmesine neden olacaktır. TBK. m. 315‘de ise kiracının temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenleme uyarınca; kiracının, kiralananın teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren ifa için yazılı olarak bir süre tanıyıp, bu süre içerisinde kiracının borcunu ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmektedir.

Kanun’un Geçici 2’inci maddesi ile, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işyeri kira bedellerinin ödenememesi nedeniyle, Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesine dayanarak kiracının tahliye edilmesi de engellenmiştir.Kanun’un Geçici 2. Maddesindeki bu düzenleme, kiraya verenin 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar olan döneme ilişkin kira alacağını ortadan kaldırmamaktadır. Diğer bir ifadeyle; kiracının kira ödeme borcu devam etmektedir.

7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde getirilen düzenlemenin amacı ise iş yeri kiralarında, kiracıların 1/3/2020 ile 30/06/2020 arasında muaccel olan kira bedellerini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmeleri halinde TBK. m. 315 uyarınca sözleşmenin feshedilmesini engellemektir.

TBK. m. 352 f. 2 uyarınca; “kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.

7226 Sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, iş yeri kiralarında Nisan başından Haziran sonuna kadar olan 3 aylık periyotta işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kira sözleşmesinin feshedilmesini engellemektedir. Ancak, söz konusu düzenleme kiraya verenin bu döneme ilişkin kira alacağını ortadan kaldıran veya kira borcunu ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmesini tamamen engelleyen bir düzenleme değildir. Diğer bir ifadeyle, belirtilen 3 aylık dönem içerisinde kira bedelinin ödememesi ve gerekli diğer şartların varlığı halinde kiracıların borçlu temerrüdüne düşmesi mümkündür. Temerrüt nedeniyle kira sözleşmesi geçici 2. madde nedeniyle feshedilemeyecektir. Ancak, kiracı aleyhine borçlu temerrüdünün diğer sonuçlarının oluşmasına bir engel bulunmamaktadır. Bu durumda, belirtilen 3 aylık periyot içerisinde işleyen kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, TBK. m. 120 uyarınca kiraya verenlerin, kiracılardan temerrüt faizi talep edebilmesi mümkün görünmektedir.