Yüklenici/Haricen Satış/Cezai Şart

Taşınmazların satışının kanun gereği resmi şekle tabi olduğu ve bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı- Geçersiz sözleşme gereğince, taraflar aldıklarını iade etmek yükümlüyse de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairenin adi yazılı şekilde satışının yapılması alacağın temliki hükmünde olup geçerli olduğundan bu geçerli bir sözleşme nedeniyle tarafların kararlaştırdıkları cezai şartın da geçerli olduğunun kabul edilmesi gerektiği- Satışa konu villanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı müteahhidin payına düşen yerlerden olup olmadığı araştırılarak cezai şart talebinin değerlendirilmesi gerektiği-

Yargıtay 13. HD 06,02,2020 tarih ve 2018/6586 Esas, 1413 Karar

Taşınmazların satışının kanun gereği resmi şekle tabi olduğu ve bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı- Geçersiz sözleşme gereğince, taraflar aldıklarını iade etmek yükümlüyse de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairenin adi yazılı şekilde satışının yapılması alacağın temliki hükmünde olup geçerli olduğundan bu geçerli bir sözleşme nedeniyle tarafların kararlaştırdıkları cezai şartın da geçerli olduğunun kabul edilmesi gerektiği- Satışa konu villanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı müteahhidin payına düşen yerlerden olup olmadığı araştırılarak cezai şart talebinin değerlendirilmesi gerektiği-

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili avukat ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, müteahhit olan davalıdan 06.08.2008 tarihli satış sözleşmesi ile bir villa satın aldığını, 150.000 İngiliz Pound'u tutarında ödeme yaptığını ancak inşaatın sürdürülemediğini, davalının 105.000 Pound iade ettiğini fakat bakiyeyi ödemediğini, sözleşme şartlarını yerine getiremeyen davalıdan bakiye 45.000 İngiliz Pound alacak ile 22.500 Pound ceza-i şart olmak üzere toplam 67.500 Pound'un davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, villa satışından kaynaklanan satış bedelinin iadesi ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan 06.08.2008 tarihli harici satış sözleşmesi ile özellikleri sayılan villanın satışı hususunda anlaştıkları, satış bedeline istinaden 150.000 İngiliz Poundunun davacı tarafından davalıya ödendiği, daha sonra bu bedelin 105.000 Poundunun davalı tarafından iade edildiği tarafların kabulundedir. Yine taraflar arasında 16.01.2009 tarihli ve "06.08.2008 tarihli Satış Sözleşmesine İLAVE" başlıklı belgenin imzalandığı, anılan belgenin 2. maddesinde ise " Sözleşmenin IV ana maddesinin 7. bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir: "taraflar her türlü yükümlülüklerini yerine getirdiği, yasa ve sözleşmeden doğan prosedürlerin hepsi tamamlandığı halde taraflardan herhangi biri sözleşmeden vazgeçer ise veya sorumluluklarını yerine getirmez ise sözleşmeden vazgeçen taraf diğer tarafa o tarihe kadar ödenilmiş meblağın %15 i kadar ceza ödeyecektir. Eğer alıcı vazeçtiyse satıcı %15 cezayı kestikten sonra bakiye miktarı 90 gün içinde alıcıya iade edecektir." düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmazların satışının kanun gereği resmi şekle tabi olduğu bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı tartışmasızdır. Geçersiz sözleşme gereğince, taraflar aldıklarını iade etmek yükümlülüğündedir. Bunun istinası olarak ise, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairenin adi yazılı şekilde satışının yapılması alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir ve geçerli bir sözleşme nedeniyle tarafların sözleşme ile cezai şart kararlaştırmaları ve bu cezai şartın geçerli olduğu kabul edilmelidir. O halde mahkemece, taraflar arasında satışa konu villanın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalı müteahhidin payına düşen yerlerden olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre, yukarıdaki açıklamalar ışığında, cezai şart talebinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/02/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.